Бизнес идея – открываем ЖКХ!

ЖКХ, ЖКХ …… ( Как больно парою думать на эту тему!!! В России самый наболевший вопрос, что не можно сказать о наших (более развитых в этом плане) соседях – где уже давно управляют частные компании. Рынок этот все еще свободен от конкуренции. Но и работать на нем «частникам» пока, непросто.Рассмотрим типичный подъезд жилого дома. Деревянная облупившееся дверь, неизвестно в каком веке покрашенная. Стены исписанные всевозможными репликами ( в основном нецензурными).

Про освещение можно забыть, встречается это явление в основном там, где жильцы сами благоустраивают свой этаж. В больших городах можно увидеть “жителей подъездов” так называемых бомжей, от которых распространяется зловонный запах. Что говорить о кошках и собаках…… и так можно еще долго перечислять. Дааааа все это грустно!
Сервис в Российском ЖКХ отменный, что ни поломается, придется ждать от суток(очень редкое явление) до соответственно бесконечности!!! Прорвало трубу? Сантехник явится не раньше, чем через сутки. Закоротило проводку? Сидите без электричества и ждите. Жесть просто.
Проблема как вы понимаете, кроется не в конечных личностях, там электрик или сантехник. А в самой структуре Российского ЖКХ, которую пытаются власти демонополизировать или реконструктизировать, но все обычно на словах и соответственно тщетно!
Все кроется в том что если ЖЭКи получают деньги вне зависимости от проделанного объема работы, то и делать она ничего не будет. Зачем? Тем более, когда у потребителей услуги нет возможности выбрать альтернативного поставщика.
Ситуация может существенно измениться (в лучшую сторону) с приходом частных управленцев. На рынке появится конкуренция, а товарищества собственников жилья (ТСЖ) будут иметь право заключать и расторгать договоры с управляющими компаниями. Вопрос лишь в том, придут ли частные компании на этот рынок. И если придут, то когда и как?
По оценкам аналитиков маркетингового агентства Step–by–Step, емкость рынка жилищно–коммунальных услуг в жилом секторе Москвы составляет сегодня 33 миллиарда рублей (около 1 миллиарда евро), а для обслуживания этого сектора на конкурсной основе привлечено 2 400 предприятий различных форм собственности, в том числе 2 100 малых предприятий. Впрочем, продолжают авторы исследования, финансовый анализ московских предприятий, работающих в сфере ЖКХ, показал, что 25% из них убыточны, а 25% находятся на уровне нулевой прибыли.

Однако, возражает генеральный директор Маркетинговой Группы БЕШ Оксана Крымина, это не значит, что бизнес вообще не рентабелен. И то обстоятельство, что в крупных и известных девелоперских компаниях управление недвижимостью является дотационной частью бюджета, демонстрирует лишь непрофильный характер этого направления бизнеса. По мнению Крыминой, невысокая рентабельность управляющего подразделения девелоперских структур связана с тем, что у них просто «не хватает активности»: «Оптимизация использования ресурсов позволяет вывести убыточные фирмы, как минимум, на безубыточный уровень деятельности и двигаться дальше в сторону получения прибыли. Внедрение процессного подхода к управлению недвижимостью открывает новые перспективы улучшения качества услуг и снижения затрат на поддержание удовлетворительного технического состояния управляемых объектов. Формирование соответствующего общему брэнду девелопера имени управляющего (вложения в рекламу, пиар) также необходимы, чтобы обеспечить достаточную динамику развития компании в целом».

Очевидно: прибыль, которую получают девелоперы от управления построенными домами, в большинстве случаев во много раз ниже дохода от реализации инвестиционных проектов. Однако застройщикам выгодно держать свою, пусть и убыточную, управляющую компанию, дабы предоставлять «полный спектр услуг». Зачастую управление своими объектами дает девелоперу возможность скрыть допущенные при строительстве здания огрехи, по крайней мере, на первых порах.

В целом же этот сегмент рынка остается весьма интересным для частных предприятий. Особенно после вступления в силу нового Жилищного кодекса, который предписывает владельцам квартир определиться наконец–то с формой управления домом. Пугает же тех, кто пока со стороны облизывается на этот бизнес, одно существенное обстоятельство: право выбора управляющих организованным жильцам, действительно, предоставлено. Но вот воспользуются ли им собственники жилья, пока неизвестно (все очень похоже на ситуацию вокруг пенсионных накоплений: миллионы граждан, испугавшись частных фондов, доверили свои накопления государству).

По словам Евгения Якубовского, ДЕЗы и ЖЭКи ведут активную антиагитацию: «Они настраивают собственников, что с приходом частных компаний жильцов заставят платить 100%. На самом деле надо понимать, что УК — не просто частный ДЕЗ, это гораздо более многопрофильная и гибкая структура, способная предоставлять более качественные услуги по расценкам не выше государственных».

Скромный посчет)

Сколько нужно денег, чтобы стать управдомом? Для начала понадобится бизнес–план, который обойдется в $5 тысяч, регистрация предприятия — 300, разработка сайта и полиграфии — еще $5 тысяч, аренда офиса 50 кв. м — по $400 за метр, то есть $20 тысяч в год. Его комплектация мебелью и оргтехникой — еще 4 тысячи. Команда менеджеров стартовая — $10 тысяч в месяц. Еще по такой же сумме уйдет на самый скромный рекламный бюджет и типовую регламентацию бизнес-процессов верхнего уровня.

Далее затраты уже идут непосредственно на вход на объект: на один дом приходится порядка 4 тысяч, еще 1 тысяча будет потрачена на популистские меры (по сути, реверанс жильцам — поставить кодовый замок, покрасить стены в подъезде). Идеально собрать в первый год 5 домов. Если дом дает $2 тысячи валового дохода в месяц, то при стоимости входа в 4 тысячи он начинает приносить прибыль с третьего месяца работы.

posleИтого будет потрачено: стартовые $25 тысяч , постоянные издержки за год — 150 тысяч, вход на 5 домов — 20 тысяч, ну и еще 20 тысяч хорошо бы отложить на непредвиденные расходы. Во второй год хорошо бы получить еще 5 домов. Итого — 10. Если домов останется 5, то структура убыточная.

Каждый дом приносит по 2 тысячи в месяц, следовательно, в год с 10 домов имеем 240 тысяч при издержках в $150-175 тысяч в год. Таким образом, видно, что при управлении пятью домами издержки превысят доход, а при десяти — появится прибыль.

В целом, вложить нужно $220-230 тысяч. Оптимистичный срок окупаемости — 5 лет, а вообще лучше планировать 6–7 лет, учитывая возможные сбои.

Как начать?

Рискнуть и начать работу на этом рынке можно двумя способами: взять на себя полную эксплуатацию здания или же создать менеджерскую структуру, которая будет только «рулить» процессом и привлекать непосредственных эксплуатационников, применяя аутсорсинг.
В первом случае создается компания, в которую будут входить все непосредственно эксплуатационные подразделения, техника и штат обслуживающего персонала. Такой вариант требует высоких стартовых затрат, поскольку нужно технику — купить, сотрудников — нанять и с первого же месяца платить им постоянную зарплату. Но очевидно: создавать такую компанию, не имея гарантий получения объектов, нет смысла. Ведь, в конечном счете, все может не окупиться. Кроме того, такую форму работы есть смысл применять лишь тем компаниям, которые строят свою стратегию на управлении целыми микрорайонами, а не единичными объектами. В этом случае эксплуатационные расходы будут значительно ниже: затраты на приобретение техники и зарплату сотрудников, которые работают сразу на нескольких домах, распределятся по всем объектам.
Второй вариант — создание исключительно управляющей компании, которая занимается лишь распределением финансовых потоков, организацией работы, поиском объектов, а все технические функции отдаются на аутсорсинг. Старт такого бизнеса не потребует значительных финансовых средств. По словам Олега Брянова, можно обойтись всего–навсего зарплатой двух-трех ключевых менеджеров — все прочие затраты будут обеспечиваться из текущей прибыли компании. Но и у этого варианта есть свои недостатки: зависимость от подрядчиков, высокие аутсорсинговые цены… Однако не редки случаи, когда созданные подобным образом компании впоследствии обзаводились своими «дочками» и уже оказывали полный спектр услуг по управлению и эксплуатации жилых домов. Неплохо при этом зарабатывая.

Итак, шансы есть. Однако трудностей по–прежнему хватает. А ДЕЗы будут сопротивляться до последнего, не пуская на рынок превосходящих их по всем параметрам конкурентов. Впрочем, со временем реалии рынка возьмут свое. Скоро само госуправление зданиями будет восприниматься как атавизм, пережиток прошлого, но тогда и начать бизнес в этом сегменте будет труднее, чем сегодня, — из–за жесткой конкуренции.

— ЖЭКи, ДЕЗы и другие госструктуры «доживают» свой век, уступая место профессиональным объединениям, которые предлагают абсолютно иной уровень клиентского сервиса, — заключает Андрей Шаров. — Поэтому есть все основания утверждать, что рынок управления жилой недвижимостью из года в год становится все более и более профессиональным. Компании–новички не выдерживают жесткой конкуренции, им не хватает ни финансовых, ни имиджевых ресурсов, ни профессиональных навыков.


  • Алексей

    Да, эта проблема присутствует в любом городе. Есть попытки организовать у частников, но это такие крупицы!!! Тут нужна монополия…